こんにちは！ 仙台市の不動産エージェント
仙台不動産情報ライブラリー
を運営しています
スイコーの澤口です。
本日は
マンション敷地売却制度を活用してマンションを手放し新たな住まいへ
というタイトルで
情報配信をしたいと思います。
耐震性能の低いマンションを購入した場合には覚えておくべき選択肢
築40年を超えたマンションは
高経年マンションと呼ばれています。
その中には、
耐震性能が低いマンション
著しく劣化しているマンション
が数多くあります。
耐震性能が低いマンションは
旧耐震基準のマンションに多くみられ
図のように旧耐震基準のマンションが
約104万戸（平成30年末時点）もあり
ます。
（国土交通省公表資料より引用）
旧耐震基準の建築物は、
大地震が発生すると倒壊の危険性が高く
倒壊により人身へ及ぼす被害も大きなも
のになってしまいます。
マンションは、所有者が多人数に及ぶ
ために建替えが容易に進みにくい状況
になっていることから
「マンションの建替え等の円滑化に
関する法律」
がつくられました。
しかしながら、建替えだけでは
なかなか話が進みにくいという状況が
あることを受けて平成26年の改正にて
耐震性不足のマンションについて
「マンション敷地売却」の規定が加え
られたのです。
区分所有者による「マンション敷地売却
決議」により、買受人（デベロッパー
等）に土地と建物を一括して売却、
買受人が建物の除却や新たな建築物の
建築を行います。
この場合に、その敷地に新たにマンショ
ンを建築するのか、その他に活用するの
かは買受人の計画によります。
買受人が再建マンションを建築する場合
には、区分所有者は購入するのか、それ
とも他の住宅へ住替えするのかを選択
します。
この規定を
「マンション敷地売却制度」
といいます。
次の図は、その「マンション敷地売却
事業の活用状況」をまとめたものです。
（国土交通省公表資料より引用）
マンション敷地売却制度は、図の右側に
あるフロー図のように進みます。
（1）準備段階として
①勉強会の発足
（区分所有者の有志による自主的な勉強
会の開催など）
②情報の収集
（修繕・改修/建替え/売却に係る既存
資料や先行事例の収集、専門化への相
談）
③基礎的検討
（修繕・改修/建替え/売却の基本的な
イメージを掴むための検討）
④管理組合として修繕・改修/建替え/
売却を検討することの合意
(検討組織の設置や検討資金の拠出方法
についての総会での議決）
（2）検討段階として
⑤管理組合における検討組織の設置
（「再生検討委員会」等）
⑥専門家（コンサルタント等）の選定
⑦現状把握
（建築士による耐震診断等の実施、区分
所有者の不満・改善ニーズ等の把握）
⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的
な検討
（修繕・改修の場合と建替えの場合との
改善効果及び所要費用の把握、総合的な
比較・判断、マンション敷地売却との
比較のための不動産の鑑定評価等の活
用）
このように進んでいき、
建替えなのか売却なのか方向性を決め
た上で計画段階へと入り、
「管理組合として売却決議に向けて必要
な手続を進めていく」旨の決議が採択
されると、マンション建替法で定める
手続・売却事業としてフロー図のように
移っていきます。
これはざっくりとした概要ですが、
このように進めるにあたり
区分所有者はそのための学習が必要と
なり、そして時間も消費されます。
勉強会や会合、総会などに時間を
費やすことが嫌になったり、
理解するための努力が面倒になって
しまうかもしれません。
マンション敷地売却制度がなかった時
よりも話を進めやすくなったとは言え
その活用状況は先の図ような状況です。
そして図の下側に「買受計画の認定を
取得した物件の概要」の５事例があり
ます。
従後の土地利用予定は
マンションが２件であり、その他は
再開発用地、賃貸共同住宅、未定に
なっています。
これはあくまでも、民間企業の力を活用
した制度です。
区分所有者だけではなかなか建て替え事
業が進められない状況があり、
進めるとしてもその負担の重さが
大きくなっています。
専門家に任せることで
話を進めることの負担軽減を図れること
が最大限のメリットとお考え下さい。
仙台市内で活動する
仙台不動産情報ライブラリー
（運営：株式会社スイコー）の
澤口（さわぐち）でした。
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