こんにちは！ 仙台市の不動産エージェント
仙台不動産情報ライブラリー
を運営しています
スイコーの澤口です。
本日は
マンション建替えの負担額は安い？
というタイトルで
情報配信をしたいと思います。
マンションを建替えの状況から考える
マンションは、高経年化や老朽化により
建替えしなければならないという
問題があるとは言っても、
戸建住宅も次の図のように
平均32.1年で滅失しており、
必ず建替えや住み替えしなければならな
いタイミングが訪れます。
（国土交通省公表資料より引用）
マンションであっても
戸建住宅であっても
建物である以上
劣化を避けることが出来ず
その多くは建て替える時期もしくは
除却する時期が到来します。
共同住宅であり、区分所有法という
専用の法令にて守られかつ制限を受け
るマンション。
区分所有者により合意形成が進み
建替えすることになった時には
いったいどのようになるのかが
気になるところですよね。
次の図は、「マンション建替え事業に
おける事業採算性の低下」という図
になります。
（国土交通省公表資料より引用）
マンションは、基本的に区分所有者
全員によってマンションを所有して
いるので、建替えする場合には
区分所有者の負担が求められます。
左図は、「建替え後竣工年代別
区分所有者の平均負担額」の推移です。
1996年以前までは、区分所有者の
平均負担額が3,434,000円でしたが、
2012～2016になると11,059,000円
へと3倍以上の増額になっています。
右図は、「建替え後竣工年代別
従前従後の利用容積率比率」です。
近年のマンションは容積率の高い
タワーマンションが人気です。
マンションの基本的概念からも
敷地に対して居住スペースを確保し
かつ住戸を増やすことから
階数を増やす手段が採用されている
からです。
それなのに、建替えにおいては、
利用容積率が低下傾向にあります。
これは、その予算から最近の新築分
譲マンションのようにはいかないと
いう厳しい現実があることを
物語っているのです。
はじめてマンションを購入しようと
した時には、分譲販売開始したマン
ションのモデルルームを何件も見学
をして、気に入った間取りやロケー
ション、価格帯によって選べたもの
です。
ところが建替えになると区分所有者
同士による協議を重ねて、お互いの
主張などの折り合いをつけていく
ことが必要になります。
共同住宅で長年おなじ建物で生活し
続けてきたとはいえ赤の他人同士です。
その他人同士で住まいづくりの計画を
進めて行くのです。
そして、そこにはそれぞれの経済的
負担が重くのし掛かります。
現金で支払える人ばかりではありませ
ん。
再び住宅ローンを組む必要がある人も
いるのです。
また、建替え費用そのものが高くなっ
ている背景があります。
そのひとつの要因として
解体処分費用の高騰化があります。
解体中の建物の足場が倒れた
クレーン車が倒れた
解体中に建物が崩れた
というようなニュースを
ご覧になったことがあるのでは
ないでしょうか。
昔の建物は用いらている建材等や
構造がシンプルでした。
それが技術の進化により
複雑化しており
解体において相応の高い技術が
必要になっています。
そして解体時における
安全確保について従来よりも
厳しく求められています。
音や防塵、飛散などの近隣への配慮も
大変になっています。
解体した廃材は産業廃棄物として
種類毎に細かく分別して
処分しなければなりません。
運搬費用や処分費用も上昇し
続けています。
建物の解体は、
簡単に思われがちですが、
正しく適切に行う必要があり
難易度が高くなっているのです。
このような状況が、
更に厳しくなっていくものと
予想されます。
仙台市内で活動する
仙台不動産情報ライブラリー
（運営：株式会社スイコー）の
澤口（さわぐち）でした。
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