こんにちは！ 仙台市の不動産エージェント
仙台不動産情報ライブラリー
を運営しています
スイコーの澤口です。
本日は
マンションは建替えるものなのに
というタイトルで
情報配信をしたいと思います。
既築マンションの実態からマンション購入を考える
マンションを購入予定の方には
あまり聞きたくない、
考えたくない、
話になるかもしれません。
これは国土交通省が作成した
マンション建替えの実施状況です。
（この図には、阪神・淡路大震災、
東日本大震災、そして熊本地震により
被災して建て替えられたマンション
112件は含まれていません。）
この建替えの実績は累計で244件
約19,200戸です。
右肩上がりで増えているために
この図を見ただけでは、
あまり問題に思えないのですが、
マンションストック数が約654.7万戸
（平成30年末）もある中での
約2万戸弱という視点で考えてみると
あまりにも少ないという状況をご理解
いただけるのではないでしょうか。
マンションの建替えが進みにくい背景
マンションは戸建住宅と違って
建築工事が年単位になります。
建替になると
更にその期間が長くなります。
その間の仮住まいそして少なくとも
2度の引越が必要になるのです。
マンションの建替えは、
その時間とお金の負担が
重くのし掛かるのです。
所有しているマンションが老朽化し
いろいろと不便な状況が増えていたと
しても、建替えや大規模修繕についても
所有者の意見がなかなかまとまらずに
話が進まないということが
珍しい話ではありません。
それが、図のような戸数でしか
マンションの建替えが進んでいない
状況を生んでいるのです。
マンションの建替えを円滑にするため
先の図では、濃い緑色と朱色にて
マンション建替法による建替えと
マンション建替法によらない建替え
とに区分しています。
マンション建替法の正式名称は
「マンションの建替えの円滑化に関する法律」
です。
老朽化し危険性が高くなっていても建替
え等が進まない状況が増えているために
平成14年に作られた法律です。
その後も何度か改正されています。
改正された現行法令においても
現実的には建替えが急増している訳では
ありません。
仙台市青葉区木町にある老朽化マンショ
ンについて廃墟リスクが高いことが
河北新報にて報じられていました。
仙台市内には管理組合がないマンション
や大規模修繕工事に十分な積立金を集め
ていないマンションがあることも仙台市
の調査により浮かび上がっています。
このような状況は仙台市だけの特出した
問題では無く全国的に見られる現象で
す。
今後も老朽化したマンションの建替えが
円滑に進まない状況が続く場合には、
更に踏み込んだ法令等の改正が
行われるかもしれません。
財産として所有していたはずの
自宅マンションが
いつの間にか負債化してしまうことも
避けられないかもしれないのです。
仙台市内の分譲マンションを購入する
35年の住宅ローンを組んで、
マンションへ長期間居住するプランにて
購入するのであれば、
劣化による建替え等について
直面する時が必ず訪れるということも
セットだという視点が必要です。
私は、賃貸マンションにて子育て経験
もありますし、分譲マンションも所有
しています。
マンション生活は、
戸建住宅とは違った良さがあることを
体験しています。
しかし、マンションはあくまでも
区分所有の共同住宅であることを
十分に理解しておくべきだとも
思っています。
それは、時代劇ドラマで出てくる
長屋生活と似たようなイメージです。
「お互い様」というあり方が強く求めら
れるからなのです。
マンション生活って、
隣近所を気にせず、
人間関係が希薄で済むという
イメージがあったりしますが、
それは都会の賃貸マンションでの
暮らし方です。
地方都市の仙台にて分譲マンションを
所有するということは、
共同生活をしているコミュニティの
ような感覚にて維持管理をしていく
ことが必要になるのです。
子育て世帯ばかりが集まる
分譲マンションであれば
幼稚園、小学校などの行事も含めて
親同士の繋がる機会も数多くなって
いきます。
しかし、最近ではリタイア世帯や
単身世帯が分譲マンションを購入する
ことが珍しいことではなく、
様々な世帯所有者にて管理組合が
運営されていくということになります。
土日が休日という人ばかりではなく、
日勤や夜勤という不規則な仕事の人も
通勤の利便性を求めてマンションを
購入しているというケースがあります。
多様性の時代になっているが故に
管理組合の運営も難しくなっています。
現在、仙台市泉区北部の住宅団地内の
戸建住宅に居住しています。
マンションにて生活していた時に感じて
いた窮屈感がありません。（あくまでも
私個人の感想ですが）
マンションで生活していた時には
上階の音が聞こえることがあるし、
子供が走り回って下階に響かないよう
注意をしたりしていました。
壁と床・天井ひとつで区切られている
距離感、そして建築を知っているが故に
それをリアルにイメージ出来てしまう
職業上の感覚も重なっていたからなの
かもしれません。
仙台市内の中古住宅を購入して性能向上リノベーション
それでは、マンションの購入ではなく、
戸建住宅にしようと思っても
仙台市内には家を建てる土地が
あまりないという問題にぶつかります。
そして、買おうにも土地の価格が高い。
そこでお薦めしているのが、
仙台市内に増えつつある中古住宅です。
古い団地の物件が多いので
新しい団地と比べて利便性が低いため
に敬遠されがちです。
しかし40～50年経った住宅団地である
が故の安心感があるのです。
台風等の風水害、土砂崩れなど、
地震による地盤の崩壊など
世界レベルで自然災害が
常態化しています。
昭和53年（1978年の宮城県沖地震や
東日本大震災では、崖崩れや地盤沈下
などが仙台市内各地にありました。
古い団地の場合には、
その時の被害状況を調べることが
可能です。
そこに建っている中古住宅の被害状況
についてもインスペクション（建物
状況調査）によって把握することも
出来ます。
造成されて間もない宅地分譲している
団地の場合には、
その宅地が切土なのか盛土なのかが
分かったとしても
果たして地震の時に、
そして大雨の時に
どうなるのかは予測がつきにくいの
ではないでしょうか。
そして、安全性の高い立地の物件を
見つけてからについてですが、
見た目をキレイにするだけの
リフォームや
最新のデザインに変えてしまう
リノベーションもいいのですが、
どうせならば住宅そのものの
性能を向上させてしまう
性能向上リノベーションを併せて
行うことにより
中古住宅を長期優良住宅にしてし
まうという方法が
最も新しいスタイルです。
一般的なリノベーションではなく、
性能向上リノベーションです。
性能向上リノベーションは、
住宅の再生以上のリフォーム工事方法
なので、まだほとんど知られていま
せん。
国による基準が設けられている
リフォーム工事でもあるので
業者独自基準で行うリフォーム工事
よりも安心です。
このような選択肢があることも含めて
マンションにするのか
それとも戸建住宅にするのか
を見極めていただきたいものです。
仙台市内で活動する
仙台不動産情報ライブラリー
（運営：株式会社スイコー）の
澤口（さわぐち）でした。
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