失敗しない不動産購入術  ·  2019/09/04

    売買契約前にインスペクションの承諾をもらう　仙台不動産情報ライブラリーcolumn293

    こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

    仙台不動産情報ライブラリー

    を運営しています

    スイコーの澤口です。

     

    本日は

    売買契約前にインスペクションの承諾をもらう

     

    というタイトルで

    情報配信をしたいと思います。

    宅建業者に新たに課せられた3つの説明義務

    次の図は、平成30年4月1日より施行され

     

    た改正宅建業法によって、宅建業者に新

     

    たに課せられた3つの説明義務について、

     

    どの場面で行われるのかが分かる図です。

    （一般社団法人　住宅瑕疵担保責任保険協会HPより引用）

    新たに宅建業者に課せられた3つの説明義

     

    務とは、

     

    （1）建物状況調査（インスペクション）

      　の調査者のあっせんの説明

    （2）建物状況調査の結果の概要の説明

    （3）調査結果の概要を書面により交付

     

    となります。

    インスペクション業者のあっせん

    それでは流れを見ていきましょう。

     

    まず、水色の媒介契約になります。

     

     

    最近、フリマアプリによって個人が所有物

     

    に価格をつけて売りに出し、買い手が

     

    その金額で購入する売買契約が簡単にでき

     

    る状況になっています。

     

     

    不動産も個人で相手を探して売買すること

     

    が可能です。しかし、高額な取引になる

     

    ことからリスクが大きいため売り手も買い手

     

    も不動産業者を通じて売買契約を進めること

     

    が一般的です。

     

     

    このような場合に、売主は不動産業者に自己

     

    所有の不動産の売却仲介の依頼をするのが媒

     

    介契約です。

     

     

    ちなみに媒介契約には「一般媒介契約」

     

    「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3

     

    種類から選ぶことができます。

     

     

    買主も不動産業者と媒介契約を行うことが

     

    できます。希望する所在地、広さ・間取り

     

    等、価額、物件の種類などの内容や希望の

     

    程度を指定して媒介契約を締結します。

     

     

    これらの媒介契約時に1つめの説明義務と

     

    なるインスペクション業者のあっせんにつ

     

    いて説明されます。

    インスペクションを実施

    次にオレンジ色の部分になります。

     

    インスペクション業者のあっせんについて

     

    の説明を受けて、インスペクションを依頼

     

    すると、建物状況調査事業者からインスペ

     

    クション業務の重要事項説明が行われます。

     

     

    買主がインスペクションを依頼する場合に

     

    は住宅所有者等の承諾が必要となります。

     

     

    承諾を得られてから調査が実施されます。

     

    その際には宅建業者そして居住者等が立ち

     

    合います。

     

     

    調査後に建物状況調査事業者が調査結果

     

    報告書および建物状況調査の結果の概要

     

    を作成をします。

    重要事項説明時の建物状況調査について

    最後に緑色の部分になります。

     

    宅建業者は売買契約の重要事項説明を行

     

    いますが、この時に2つめの説明義務の

     

    建物状況調査の結果の概要を説明します。

     

     

    建物状況調査が行われていない場合には

     

    行われていないことを説明することにな

     

    ります。

     

     

    そして、3つめの説明義務になる、建物

     

    状況調査の結果の概要を売主と買主が相

     

    互に確認し、宅建業者から売主・買主に

     

    書面で交付します。

    インスペクションの依頼が難しい

    この流れで難しいのが、買主が気に入っ

     

    た物件であり、それがすぐ買い手が見つ

     

    かりそうな場合の時です。

     

     

    そして売主がインスペクションの依頼を

     

    せずに売却しようとしている場合です。

     

     

    買主がインスペクション業者のあっせん

     

    の説明を受けて、物件の安心感を得よう

     

    と考え、インスペクションの依頼をした

     

    いとなったとしても、住宅所有者等の承

     

    諾を得られないかもしれません。

     

     

    インスペクションは、調査事業者に今日

     

    依頼して今日実施できるようなことでは

     

    ありません。

     

     

    調査実施後に調査結果報告書の作成にも

     

    時間を必要とします。インスペクション

     

    業務に相応の日数が必要になるため、

     

    早く売りたいと考えている売主にとって、

     

    すぐに売れるような物件であれば、積極

     

    的に実施したり、承諾して結果を待つこ

     

    となど不必要なことです。

     

     

    このようなケース以外でもインスペクシ

     

    ョンの承諾を得ることが難しいケースが

     

    あろうかと思いますが、それでも中古物

     

    件を購入する場合には、インスペクショ

     

    ンの活用は購入した後で劣化が酷くて修

     

    繕費用等が高額になってしまうなど防ぐ

     

    には重要なことではないでしょうか。

     

     

    仙台市内で活動する

    仙台不動産情報ライブラリー

    （運営：株式会社スイコー）の

    澤口（さわぐち）でした。

     

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    カテゴリ： 中古マンション, インスペクション, 中古住宅, 既存住宅状況調査