こんにちは！ 仙台市の不動産エージェント
仙台不動産情報ライブラリー
を運営しています
スイコーの澤口です。
本日は
価格の安さでリフォームしたら違反建築物に
というタイトルで
情報配信をしたいと思います。
誰でも営めているリフォーム工事だから
リフォーム工事は
建設業許可を得ていない業者でも
行える工事が沢山あります。
それらの多くは法人でなくても大丈夫です。
そのため新築工事と違って
「百花繚乱」と言いたいところですが、
現実は「玉石混淆」という表現の方が
あっているのがリフォーム工事です。
難易度が高いのがリノベーション工事
しかし、リペア（修理）や
一般的なリフォーム工事と違って
リノベーション工事になると
建築基準法令等に適合させる必要のある
工事が一気に増えていきます。
その理由をひとつの法令より
感じとっていただきたいと思います。
法文を読み飛ばして次の文章へ移って
いただいてもかまいません。
（建築物の建築等に関する申請及び確認）
建築基準法第六条第一項
「建築主は、第一号から第三号までに掲げる
建築物を建築しようとする場合（増築しよう
とする場合においては、建築物が増築後にお
いて第一号から第三号までに掲げる規模のも
のとなる場合を含む。）、これらの建築物の
大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしよ
うとする場合又は第四号に掲げる建築物を建
築しようとする場合においては、当該工事に
着手する前に、その計画が建築基準関係規定
（この法律並びにこれに基づく命令及び条例
の規定（以下「建築基準法令の規定」とい
う。）その他建築物の敷地、構造又は建築設
備に関する法律並びにこれに基づく命令及び
条例の規定で政令で定めるものをいう。以下
同じ。）に適合するものであることについ
て、確認の申請書を提出して建築主事の確認
を受け、確認済証の交付を受けなければなら
ない。当該確認を受けた建築物の計画の変更
（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）
をして、第一号から第三号までに掲げる建築
物を建築しようとする場合（増築しようとす
る場合においては、建築物が増築後において
第一号から第三号までに掲げる規模のものと
なる場合を含む。）、これらの建築物の大規
模の修繕若しくは大規模の模様替をしようと
する場合又は第四号に掲げる建築物を建築し
ようとする場合も、同様とする。
一 別表第一（い）蘭に掲げる用途に供する
特殊建築物で、その用途に供する部分の床面
積の合計が百平方メートルを超えるもの
二 木造の建築物で三以上の階数を有し、又
は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三
メートル若しくは軒の高さが九メートルを超
えるもの
三 木造以外の建築物で二以上の階数を有
し、又は延べ面積が二百平方メートルを超え
るもの
四 前三号に掲げる建築物を除くほか、都市
計画区域若しくは準都市計画区域（いずれも
都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意
見を聴いて指定する区域を除く。）若しくは
景観法（平成十六年法律第百十号）第七十四
条第一項の準景観地区（市町村長が指定する
区域を除く。）内又は都道府県知事が関係市
町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは
一部について指定する区域内における建築物
とあります。
建築基準法第六条第1項のみを
法文から転記したものです。
読んでみて意味を理解できたでしょうか？
この後この第六条は
第2項から第9項
まで続き、さらに
第六条の二が第1項から第7項
第六条の三が第1項から第9項
第六条の四が第1項から第2項
まであります。
この建築基準法第六条には
建築（新築・増築・改築・移転）
大規模の修繕
大規模の模様替
等を行う場合に申請を行うべきかどうか
申請を行い工事をしてよいかどうかの確認
について書かれています。
そして、
建築基準法施行令
建築基準法施行細則
建築基準法関係告示
地方公共団体の条例他
などが続きます。
リペア（修繕）にしても
リフォーム工事にしても
これらの法令に違反しない範囲でしか
行ってはいけないのです。
「家を長持ちさせたい」
「家を快適にしたい」
「安全な家にしたい」
などのように性能を向上させるリフォームを
リノベーションと呼びます。
どのような目的で家の改修をしようと
されるのかによりますが、
ご自宅のリフォーム工事や
リノベーション工事を行う場合に、
先の条文を読んで
役所への申請手続き、そして工事を行ってよい
という確認が必要なのかどうなのかを
イメージつきますか。
違反建築物にしてしまってからでは遅い
この建築基準法第六条は、建築士にとっては
基本中の基本の条文です。
また、住宅の工事に係わるものであれば
把握しておくべき当たり前のことですが、
知らないまま確認申請をせずに工事している
ケースがあるのです。
その場合には、その住宅は違反建築物に
なってしまいます。
違反建築物になってしまっても分からない
ままでいる場合があります。
しかし、その後に再びリフォーム工事等
をしようとした時に違反工事をしていたこ
とが発覚してしまうと、是正工事が必要に
なります。
状況によっては、以前のリフォームした
箇所を解体して除去しなければいけない
場合もあり得ます。
結果として高い買い物になっていたという
ケースです。
また、住み替えするので売却しようとした
ら、違反建築物であることが判明してしま
い、売却価格を下げなければ売れないという
状況に陥るかもしれません。
建築士だけの独占業務
これらは、極端なケースかもしれません。
しかし、先の建築基準法第六条だけでなく、
建築基準法や建築士法、建設業法、
都市計画法、宅地造成法、消防法などの
法令に加えて条例等も細かく整備されており、
特にリノベーション工事になってくると
法令適合の判断がとても難しい状況です。
建築士は、建築に関する独占業務として
の位置づけを法律でされている資格です。
独占業務は弁護士や税理士など
限られた職業にのみ
付与されているものです。
そのため、
簡単に資格を取得できるものではなく、
建築士として仕事を行う場合には、
行政に氏名等が把握されており、
建築士としての業務において違反等を
した場合には氏名が公表されています。
複数の業者に相見積をして
価格で比較しても
同じ工事をするとは限りません。
違反建築物になってしまわぬよう
業者には、どのような根拠にて
工事を行うのかを確かめられることを
おすすめします。
仙台市内で活動する
仙台不動産情報ライブラリー
（運営：株式会社スイコー）の
澤口（さわぐち）でした。
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