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今回のテーマは

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2020年4月1日に施行された改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されました。これにより、不動産売買においても売主が契約不適合責任を負う場面が想定されます。本記事では、買主から契約不適合責任を指摘されるのか、その具体例と対策について解説します。

契約不適合責任とは、売買契約の目的物が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことを指します。具体的には、物の種類、品質、数量などが契約内容と異なる場合が該当します。これにより、買主は以下のような権利を行使することができます。

履行の追完請求（修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し）

代金減額請求

損害賠償請求

契約の解除

建物の構造上の欠陥や雨漏り、シロアリ被害など、物理的な欠陥がある場合です。これらは契約時に買主が知らなかった場合、契約不適合とされる可能性があります。

購入した不動産に法的な制限や問題がある場合です。例えば、再建築不可物件であることが契約時に明示されていなかった場合などが該当します。

物件周辺の環境に問題がある場合です。例えば、近隣に騒音源がある、悪臭がする施設があるなど、生活環境に重大な影響を及ぼす要素が契約時に説明されていなかった場合です。

過去に事件や事故があった物件で、その事実が買主に告知されていなかった場合です。これにより、買主が心理的な抵抗感を抱く可能性があります。

物件の状態や周辺環境、法的な制限など、買主が判断するために必要な情報を正確かつ詳細に提供することが重要です。

不動産取引に精通した専門家（不動産業者、弁護士など）に相談し、契約内容や物件の状態を確認してもらうことで、リスクを低減することができます。

契約書に物件の詳細な情報や特記事項を明記し、双方の認識のズレを防ぐことが重要です。

契約不適合責任は、このように売主の立場としては、物件の状態や契約内容に関して適切な対応を行うことで、トラブルを未然に防ぐことが可能ということです。これから中古物件を購入する場合には、売主が正確な情報提供と透明性のある取引をしようとしているのかを見極めることが重要なポイントとなります。
不動産売買仲介を行う不動産業者は、買主側にインスペクション業者を斡旋する説明をしなければなりません。この斡旋する説明というのが分かりにくいことなのですが、分かりにくいからこそ重要なポイントなのです。
インスペクション業者（有資格者による物件の調査をする業者）が的確に調査診断を行うことで先の問題が見えてくる可能性が大きくなります。特に安心して物件購入をしたい場合には、耐震診断並びに耐震補強工事の実績が多いインスペクション業者がオススメです。

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