失敗しない不動産購入術 · 2024/11/27

マンション購入したのに自由にできないこと　仙台不動産情報ライブラリーcolumn1160

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今回の記事は

マンション購入したのに自由にできないこと

戸建のように自由さがないのがマンション

マンションはアパートと同様に共同住宅に分類されます。そして、その使用と管理には「区分所有法」（建物の区分所有に関する法律）が関わって、様々な制限を受ける住宅なのです。

それらについては、購入前に不動産業者から説明を受けるのですが、その説明の量がはんぱなく多いことや専門用語が沢山出てくるため、充分に理解していない状態で説明を受けたと署名してしまわれる購入者もいるようです。

「専有部分」と「共有部分」の違いとは？

「区分所有法」第1条（建物の区分所有）には、こう記されています。

「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。」

この法律に沿って、マンションの各居住戸は「専有部分」と「共有部分」に分けられます。

例えば、ベランダは共有部分に分類されることが一般的です。火災などの非常時には、隣と仕切られている壁を破壊して避難路として使用される必要があるためです。

ベランダでの注意点

ベランダを家庭菜園に活用している方もいらっしゃいますが、プランターが避難経路を防がないよう気をつけましょう。また、隣との仕切り板を破損させると修繕費として数万円の請求が発生する可能性があります。くれぐれにもご注意ください。

避難設備と管理の現実

階下へ避難するための開口部の蓋や避難はしごも共有部分の一部です。

多くの場合、管理会社などに年１度の点検を行います。しかしながら、実際には居住者の生活リズムに配慮しながらの点検は効率が悪くなり、手間やコストが膨張する原因となっています。

さらに、年月が経つと賃貸戸が増える傾向にあり、賃借居住者の協力を得られなくなる場合もあります。このような点検の重要性と協力の必要性について、事前に理解しておくことと、その対応等について覚悟しておくことが大切です。

玄関ドアも共有部分？

意外と思われる方が少なくないのですが、マンションの玄関ドアも共有部分です。そのため、個人の判断で塗装を変えたり、デザインを変更したりすることは原則として認められません。

古いマンションにまれにある「ニコイチ」

「ニコイチ」とは、隣り合わせの住戸の壁を壊し、一戸として使う手法です。玄関が２つあるもの、内部で繋がっている状態です。隣戸の壁は、共有部分なので勝手に壊すことはできません。しかしながら、違法に行われている住戸がまれにあります。

ご注意ください。

マンションならではのルールと魅力

これらは、マンション特有のルールのほんの一部です。戸建住宅のように自由に使ったり、リフォームなど難しい点はありますが、その分、管理が行き届きやすく、住みやすい環境が整っていると言えます。マンション購入を検討する際には、一応「区分所有法」に基づくルールを踏まえ、そのマンション独自の規則等も鑑みて、それらを上手に活用しながら理想の住まいを手に入れましょう。