新築 · 2018/11/27

敷地等と道路の関係からの建物配置計画　仙台不動産情報ライブラリーcolumn12

こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリーを運営していますスイコーの澤口です。

本日は

敷地等と道路の関係からの建物配置計画

というタイトルで情報配信をしたいと思います。

○道路の幅が重要

建築基準法第43条（敷地と道路の関係）第１項に「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。」とあり建築基準法上のその道路の定義は建築基準法第42条（道路の定義）として第１項から第６項まで、細かく定められています。

そして、その第１項には「（前省略）幅員四メートル以上のものをいう。」とあります。つまり、敷地は建築基準法上の４メートル以上の道路幅のある道路に２メートル以上接していなければならないということになります。

○昔からの街並みの道路は

仙台市のように昔からの街には４メートル未満の道路幅の道路が数多く存在します。その時に用いられるのが「42条２項道路」

「2項道路」という言葉です。

建築基準法が適用される以前（昭和25年11月23日以前）、または都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいたような幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。

○セットバックとは

先のような道路を「42条2項道路」あるいは単に「2項道路」などと言いますが、特定行政庁の指定を受けているか否かがポイントになります。その場合には、建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が可能となる代わりに、道路の中心線から2ｍの位置まで敷地を後退させなければなりません。

道路の両側の敷地でそれぞれ後退することによって将来的に4ｍの道路幅員を確保しようとするものであり、この敷地境界線の後退を「セットバック」といいます。

狭い道路を通行した時に、古い建物が連なっているのに新しい建物だけ引っ込んで建っているのを見たことがあると思いますが、それが「セットバック」です。

不動産の広告などでは「SB」と略してその面積が表示されていることもあります。また、道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、向かい側の道路境界線から4ｍの位置まで一方的にセットバックをする必要がある物件も存在します。

○セットバックの注意事項

既存の道路中心線から2ｍの位置が敷地と道路の境界線とみなされるため、セットバックした部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれません。セットバックによって有効な敷地面積が大きく変わることもあり、建築できる面積にも大きく影響がでる場合がありますので注意が必要です。

仮に上図のような土地で建替えをする場合。もしもセットバックがなければ、最大１階40㎡・２階40㎡、合計延べ床面積80㎡の家が建ちます。実際にはセットバック面積が７㎡含まれてるため、建築できる有効敷地面積は約73㎡という事になってしまいます。

そのため最大１階36.5㎡・２階36.5㎡の合計延床面積73㎡までの家しか建てることが出来ません。（いずれも建蔽率50％容積率100％、他の制限等がないものとしての計算）「73㎡しか建物が建てられないのであれば、この土地を買わなかったのに・・・」などとならないよう注意が必要です。

また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に建物はもちろんの事、塀や門などを立てることは出来ず、玄関のドアを開けた時にドアがセットバック部分へはみ出るような設計も認められません。

前面道路の幅員が4ｍ未満の場合には、将来建て替える際に、既存の建物と同等の広さの建物が建てれないことがありますので、購入前にチェックが必要です。

○セットバックの将来への影響

今は中古物件を購入して自分たちにとっては支障がなくても、将来建て替えするとき、あるいは売却するときに影響が出ます。特に前面道路が狭い場合は、セットバック面積を敷地面積から引いてみてどのぐらいの建物が建てられるのかを逆算してみましょう。計算してみて、建物の延床面積が70㎡以上建てられないような土地になりますと、戸建て用地としてはあまりいい土地ではありません。将来の土地の資産価値にも影響があるので注意したいところです。

このようにセットバックしなければならない中古物件や土地は敬遠されがちです。そこをデメリットだけと捉えずにその地域の住環境等を鑑みて検討してみると、意外に掘り出し物の中古物件もしくは土地になるかもしれません。仙台市内にはそのような地域があります。

また、近年は大地震や風水害が頻発しています。そのような観点からも考えると土地として安心安全な場所と見なせる可能性もあるのではないでしょうか。

仙台市内で活動する仙台不動産情報ライブラリー

（運営：株式会社スイコー）の澤口（さわぐち）でした。

余談

先日、まさに42条2項道路に接する土地に新築されるお客様の地鎮祭に参列してきました。地盤調査結果を確認していなかったのですが、担当者に「ここ地盤良かっただろう？」と聞いてみたら、やはりそのとおりでした。

そこは想定内でしたが、びっくりしたのは日当たりが良いことでした。季節によって変わりますが、午後3時からの地鎮祭でもずっと敷地に日差しがあったのです。朝日が入る反対側も開けており、狭い道路に面しているにも係わらず十分以上の日照を確保できる立地でした。

何かご不明な点等はお気軽にご連絡ください。

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